[摘要] 北京略博管理咨询公司创始人田同生曾透露了这样一个故事：2012年底，他在美国波士顿应邀参加万科[简介最新动态]聚会，其间他向王石求证大约十年前说过的“万科不是地产航母，合生创展[简介 最新动态]集团（00754，HK）才是中国房地产界真正的航空母舰”一言。王石笑谈说这不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。
北京略博管理咨询公司创始人田同生曾透露了这样一个故事：2012年底，他在美国波士顿应邀参加万科[简介动态]聚会，其间他向王石求证大约十年前说过的“万科不是地产航母，合生创展[简介 动态]集团（00754，HK）才是中国房地产界真正的航空母舰”一言。王石笑谈说这不过是当年对合生创展一句客套的恭维话而已。
“如果你不是航空母舰，即便是王石说你是，市场也认为你不是。”
历经过往十年的房企龙虎斗，今天，已经没有多少人愿意把合生创展视作“地产航母”了。
盛衰无常令人扼腕叹息。回顾9年前，合生创展已成为年销售额过百亿元的房企时，万科还只是地产界的一名“小弟”。2010年，万科晋身“千亿俱乐部”，然而在3年之后的今天，合生创展才刚刚将自己2014年的销售目标定为200亿元。
后来居上的远不止万科，在地产界“华南五虎”中，曾经的头马合生创展，也渐次被恒大地产[简介 动态]（03333，HK）、碧桂园（02007，HK）、富力地产（02777，HK）、雅居乐（03383，HK）追赶并超越，差距开始变得明显。
“合生创展起了个大早，但此后它的战略错误接二连三。”中房协经管委副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆这样对《每日经济新闻》记者评价道。
不过，对合生创展的过去十年，业界也有不同的声音。房地产市场研究专家、同创卓越总经理赵卓文更愿意相信，朱孟依执掌的合生创展其实在下一盘很大的棋。他甚至认为，今天的合生创展并非业界悲观预测的那样。从企业转型的角度看，合生创展目前的发展态势或将是一个成功的案例。
业绩篇
销售下滑真衰还是“假摔”
今年一季度，在地产界“华南五虎”中，恒大地产实现销售额185亿元，位列第五；碧桂园以180亿元位列第六；富力地产107亿元，未进入前十名；雅居乐完成75亿元差点跌出前二十强。相比之下，合生创展仅为25亿元上下。
对于销售额的疲软，合生创展早前解释称，公司已走过了高速增长的阶段，如今更倾向于精耕细作，寻求附加价值和优质资产驱动，绝不为求规模以价换量。
投身商业地产为时已晚
事实上，在过去数年房地产市场的起落动荡中，合生创展并非无为。
《每日经济新闻》记者发现，早在2006年年报中，合生创展就提及了商业地产，表示“本集团目前拥有用作商业用途的土地储备，未来逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，相信商业地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资，并在未来几年成为本集团新的盈利增长点。”
然而这一计划在此后的两年内都未能坐实。合生创展真正进入商业地产，是在2009年。宋延庆对此表示，“2009年才进入商业地产，早都晚了，现在商业地产的泡沫已经很严重了。”
除了商业地产，在2007年年报中，合生创展又早早预警了市场可能存在的变化，明确提出要分散风险。当时，合生创展分别在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市新增了土地储备。合生创展表示，希望通过在这些地区的开发，分散该公司部分区域风险。然而直到2012年年报，上述策略依然没有收到明显的效果。
尽管如此，外界对目前合生创展的真实生存状况还是存有争议。
赵卓文对记者表示，“合生创展这么些年在地产战略方面有一些滞后，这是非常明确的，地产结构方面有些跟不上时代的发展。但我觉得像合生创展这样的企业，目前已经是一个多元化企业了，不能单以做房地产这一块的量来评估一个企业的发展。”
对此，前述房地产职业经理人也认为，合生创展在房地产销售方面掉队是真，但说它衰落，也许为时尚早。
在他看来，如果以体量来算，目前合生创展不如碧桂园这种企业，销售收入不如恒大地产，品牌不如万科，高端影响力不如星河湾[消息 价格 户型 点评]。“但是很简单，有两点说明它还是贵族：一是眼光，核心还在售价过万的城市；二是理念，坚持做大城市战略，某种程度是走城市的刚需。”
曾有分析指出，在如今楼市调控政策持续趋严背景下，房地产全行业都面临规模增长的天花板，合生创展一直学习香港长江实业的做法，具体表现为保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。这种“慢”模式更能基业长青。
历年毛利率稳中有升
记者通过对比发现，在合生创展“高溢价、多囤地、慢周转”的模式之下，尽管近年来在销售额上与万科、恒大地产等渐行渐远，但与之相关的毛利率、负债率及囤地量指标一直保持在较为稳定的水平。
2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%（年报乌龙说04年27%）、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。最近几年，在大多数房企选择降价销售的背景下，合生创展的毛利率却不降反升。
尽管受累于土地溢价的红利下降，合生创展也经常被曝资金链紧张，但多年以来，该公司的整体负债率一直在60%上下波动，相比之下，2012年年报披露的数十家的上市房企的总资产负债率在70%以上，部分甚至超过80%。
研究中心企业课题研究组近期发文认为，手握大量一线城市土地资源的合生创展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，一旦遇上房地产市场形势转暖，土地价值便能转换成对销售业绩的贡献，合生创展将可能实现反超。
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