[摘要] 昨天傍晚,央行与银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,住建部、财政部与央行发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知。在国庆长假前后一个工作日,4部委联合发出两个通知的用意如何?对房地产市场将有什么影响?扬子晚报记者第一时间采访有关专家。 扬子晚报全媒体记者 徐兢 李冲 马燕 马祚波 王烨
昨天傍晚，央行与银监会发布关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，住建部、财政部与央行发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知。在国庆长假前后一个工作日，4部委联合发出两个通知的用意如何？对房地产市场将有什么影响？扬子晚报记者时间采访有关专家。
新政1
关键词：首付比例
非限购城市首套房商贷首付比例降至25%
央行网站昨发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。包括以下2个重要事项：
1、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
2、据“分类指导，因地施策”原则，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的低首付款比例。
专家解读
对楼市有影响，但不会太大
新政至少在1周后实施
著名经济学家宋清辉接受扬子晚报记者连线采访时认为，中国房地产市场供求已基本上平衡，市场需求增速没有原来那么快，不限购城市首套房首付比例调至25%，可以减轻房企去库存压力，这必然会产生量升价稳的效果，达到政府与市场双赢局面。同时，房地产销售大幅改善之后，也将会影响股市上行逻辑，为投资者带来新的投资机会。
南京（楼盘）大学经济学系主任、教授、博导葛扬表示，不“限购”的城市，主要是去除一线城市之外的地域，此项政策的放开，既是为了稳定房地产市场，也是为了通过稳定房地产市场达到稳定宏观经济的目的。葛扬表示，政策是有针对性的放开，并不是全面放开，出发点很明确，既要稳定房地产市场，同时又不希望房地产市场出现大的波动以及出现房地产泡沫。“对整个房地产市场有稳步推进的作用，理论上会促进十月份的房地产市场情况，但现实上未必那么有效。”
南京某国有银行相关业务负责人认为，这一政策对房地产市场有影响，但影响并不会太大。他认为，房产市场除了政策调控外，主要在于供求关系，对于非“限购”的地域，说明房产市场已经稳定或比较清淡，那么微调5%的首付比例并没有太大差距，而对于火热抢购的楼盘，由于楼盘少买的人多，这个差距也并不明显。
扬子晚报记者留意到，《央行通知》的署名日期为9月24日，而发布时间则是9月30日。那么，具体实施日期将是哪一天？业内人士表示，一般央行政策发布后，各家银行总行会有一段时间来制定细则并下发到各分行机构，因此该政策在各地正式实施的时间至少在一周以后。
新政2
关键词：公积金贷款
提高公积金贷款额度，全面推行异地贷款
在非限购城市首套房贷款首付降低的同时，昨天住建部、财政部、央行也下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，进一步为公积金贷款松绑，提出了提高实际贷款额度，全面推行异地贷款等措施。
专家解读
推行异地贷款，南京暂不具备放开条件
使用率低于85%的城市可提高额度？南京已达110%！
昨晚公布的新《通知》共有八条，条便规定“提高实际贷款额度”。要求截至2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。
南京公积金管理中心相关人士表示，目前南京的公积金个贷率已高达110%，远超85%的警戒线，使得申请公积金贷款的市民“等贷”时间过长，有的甚至三四个月都无法下款。在此前提下，南京尚无法提高公积金的贷款额度，而是转为推出“公积金转商业贴息贷款”业务 ，以满足缴存职工的个人住房贷款需求。
对于像南京这样公积金“钱紧”的城市，三部委通知也提出了一个新规，“设区城市统筹使用资金。同一设区城市住房公积金管理中心和分中心应当统一住房公积金提取和贷款政策，统筹使用贷款资金。住房公积金管理中心或分中心贷款资金不足时，应允许缴存职工向同城住房公积金管理机构申请贷款。”
这是否意味着今后南京市公积金缴存人可以申请省级机关住房公积金贷款呢？一位长期从事公积金监管工作的人士表示可能性不大。“国家三部委的规定主要是协调一些地级市的公积金中心和下属的县级市分中心之间资金统筹问题，而南京市公积金与省级机关住房公积金并不是中心与分中心的概念，它们分属两个不同的管理机构在运作，虽然实现了政策上的基本一致，但钱是不互相流动的，信息也是不共享的。从目前来看，不太可能实现省、市统筹。”
在这份《通知》中，三部委再次重申了将全面推进异地贷款业务。扬子晚报记者了解到，去年10月住建部与财政部、央行就已经提出推进异地贷款业务的要求，不过，该举措在南京尚未开通。南京公积金管理中心相关人士表示，目前无法操作的原因主要有两个，一是公积金长期封闭运行，跨区域的信息沟通、协调是一个很大的问题。更为重要的原因是，南京公积金“水池”入不敷出，就目前的情况来看，南京暂不具备放开公积金异地贷款的条件，等条件成熟后有望全面开通。
焦点问题
节前一天连出新政意味着什么？
今年3月30日住建部、央行、财政部等连发“大招”，出台以营业税全额征缴期“五改二”为核心的“330新政”。时隔整整半年之后，国家四部委再度发力，给楼市送出的这一黄金周“礼包”释放了何种调控信号，而对于目前已处于过热状态的南京楼市，又会迎来怎样的变局？
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、建设管理与房地产系主任吴翔华认为，四部委的两个文件，很明显是针对三四线城市低迷的市场。从的情况看来，虽然从去年下半年国家不断出台房地产市场的推动政策，但除了一二线城市，比如深圳（楼盘）、南京等销售火爆外，大部分的三四线城市并无起色。在江苏，也只有南京、苏州（楼盘）房子好卖，而镇江（楼盘）、宿迁（楼盘）市前段时间还相继出台了买房发补贴的刺激政策，也都是因为库存压力太大。
不过，吴翔华认为，这些政策对刺激三四线城市住房消费的实际作用可能并不大，虽然政府的初衷在此。“三四线城市并不是房价贵买不起，而是缺少购房需求，降低首付对老百姓来说吸引力有限，该买的早就买了。三四线城市的购房需求，其实早在一两年前就已经透支。”而相反，对于像南京这样已处过热状态的城市，反而拉动作用可能更明显。
虽然对于南京的买房人来说，国家的新政只能享受一半。“可以获得首套房贷款额度降低的利好，而公积金松绑则基本享受不到，但国家新政对老百姓的心理影响会更大，人们很容易产生一种政府正在推动、刺激市场繁荣，自己可不能踏空的判断，从而更加剧了他们的抢购需求，加剧了投资性需求越来越多地向一二线城市集中，成交量放大，价格攀升，而这比降了5%首付刺激更大，”吴翔华分析指出。
国内限购城市
只剩下5个
昨晚央行首付新政的对象是“非限购城市”，据记者了解，目前国内的房产限购城市只剩下五个，分别是北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳这四个一线城市以及海南（楼盘）省三亚（楼盘）市，其他各地的限购政策已全部取消。
南京市已于去年9月份宣布取消自2011年2月起执行的房产限购举措。
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