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房地产行业虽陷入“多事之秋” 但上海房价难下跌

新民周刊   2015-08-28 08:55

[摘要] 撰稿|孙华良 自然多变,世事无常。自然界的秋季落叶,呈现多情凋零之态,而变局之时的房地产行业,是否会进入“多事之秋”呢? 我在上一期《新民周刊·新地产》上发表文章:“上海(楼盘)楼市今年下半场行情依然值得期待”,同时,文章也表明了对上海楼市发展趋势的观点:“股市起伏牵动楼市,政策导向牵制楼市。上海楼市的行情......

撰稿|孙华

自然多变,世事无常。自然界的秋季落叶,呈现多情凋零之态,而变局之时的房地产行业,是否会进入“多事之秋”呢?

我在上一期《新民周刊·新地产》上发表文章:“上海(楼盘)楼市今年下半场行情依然值得期待”,同时,文章也表明了对上海楼市发展趋势的观点:“股市起伏牵动楼市,政策导向牵制楼市。上海楼市的行情始终是在纠结之中重现希望,而又会在任性之时产生焦虑。楼市行情的变化,得失于‘内因’,也会遭受‘外因’牵连。”

我们不得不正视世界经济的变化,以及中国经济的转型等因素,会牵制和影响着房地产行业的发展。同时,目前政策对房地产行业的“暧昧态度”,也会使房地产陷入“多事之秋”。但我对今年上海楼市的健康发展,依然是保持谨慎乐观的态度。毕竟,上海是世界的上海,上海是我国的经济核心。同时,从市场专业角度评判,上海房地产市场供求关系现状,依然是偏重于卖方市场的。

人民币贬值,对房地产市场会产生一些负面影响,但绝不会影响到上海房价的继续上涨,更不会出现大幅度暴跌。

近期我国人民币的持续贬值,引发了人们对房价涨跌的猜想。褒贬不一的预测是可以理解的,但一直坚持房价“上涨论”的多头司令任志强先生近“临阵变卦”,确实让人捉摸不透。据传,人民币现大幅单日贬值,由此引发20个城市房价将下跌判断。任志强先生称大部分城市房价,会在短期内受到人民币贬值的影响而暴跌。他说“即将暴跌的20个城市,消息真实可靠”。

任志强先生由“多头”转“空头”,且房价上涨和下跌判断落差之悬殊,我是极其不理解的。而且,此次任志强先生公然又祭出“暴跌”两字,太危言耸听了吧。何况,这20个城市还包括了北京(楼盘)和上海,其真实性更值得怀疑。

如果说,我国的人民币贬值对于三四线城市房地产市场会产生一些负面影响,我是可以理解的。但我认为,这种负面影响的产生,其实根源还是市场的供大于求矛盾,而人民币贬值仅仅是产生负面影响的导火线而已。

而就上海楼市而言,我的观点是,人民币的贬值,不仅不会导致房价的下跌,还会促使房价的上涨。理由很简单,货币贬值之后,作为不动产的房屋会更具价值,能真正达到保值增值的功效。

对于人民币贬值是否真正产生对房地产行业的负面影响?绝大多数市场专家认为:“目前对房价影响有限。但人民币贬值对三、四线城市的压力相对较大,这些城市房价面积下跌的可能性更大些。对于北京上海这样的一线城市,有着异常旺盛的购买力支持,目前人民币贬值带来的下行压力有限。”

上海的土地拍卖楼板价不断创新高,各区域“地王”屡现,房价上涨不断刷新纪录。这不仅表明,上海的房价上涨有着市场需求的支撑,更显示出在“高地价”的运营模式中,要求房价无理由的下跌,是不现实和不可控的。因此,期待上海房价下跌是一种奢望,盼望上海房价暴跌是一种空想。而实实在在的想法是,希望上海房价能保持一种合理平稳的上涨。

绝大多数房企的利润在下降,甚至降到10%以内。房企利润率的下降,也封杀了房价暴跌的通道。因此,房价暴跌几乎也是不可能的。

尽管我对一些城市的房地产市场发展前景并不乐观,但判断房价会暴跌,也是不符实际的猜想。

近,我读到一则资料:“目前已有36家上市房企公布了业绩半年报,平均净利润率历史上首次跌入个位数,仅9.12%,表明房地产行业已经进入中低利润行业范畴。”据悉,中国大的房地产开发企业万科集团的利润增速也只有0.8%,同比下降50%。简而言之,数据表明,中国房地产标杆企业——万科集团的高增长经营模式已宣告结束。

以我从业二十多年的房地产经验而论,房地产作为暴利行业的时代已经结束。而净利润率跌进个位数,则表明房地产行业不仅结束暴利时代,同时,也应该进入合理利润时代。因此,代表性的房地产企业都进入了合理利润时代,那房价暴跌的空间就不会存在。极端的理由是,房价暴跌等于是绝大多数房地产企业自残,或者灭亡。

我认为,上海房价的高居不下,其实质是地价的高涨而导致的。在房地产企业开发利润有限的情况下,寄希望于房价暴跌是不科学和不合情的论断。

今年上半年上海楼市著名的楼盘——大宁金茂府创出了上海北区楼市的“天价”,但这种“天价”是“地王”无奈的创举。而开发商尽管创造出了“天价”,但实际获利并不多,甚至无利可图。直接和间接的原因,就是开发商的开发成本奇高。

我在分析“大宁金茂府”客户购买理由时认为:绝大多数购房客户依然认为,房价虽高,但比起地价,他们买的房价是便宜的。否则,购房客户怎么会认可楼盘的“天价”呢?

由于房地产开发企业的开发成本逐年提高,使得房地产企业的生存环境恶化。因此,有不堪赋重而转行的,如浙江广厦。也有些企业为降低运营成本,被迫做出一些无奈之举。据说远洋房产近期宣布全面停止与代理公司合作销售楼盘,而实行自销。甚至有不少大型品牌房地产企业减少或者停止媒体的广告宣传投放。

我曾经调侃道:“现在不少房地产企业穷得连广告宣传的钱也不肯花了。不要品牌,不要颜面,是不是一种房地产企业生存发展的自残行为。”

我依然坚信自己的乐观判断,房地产行业虽已陷入“多事之秋”,但必须在折腾之中,坚强地学会求生存求发展。

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