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上半年楼市调整企稳

襄阳晚报   2015-07-30 09:12

[摘要] 近日,中指研究院初步统计显示,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平米,同比增长25.5%, 量创2010年以来同期高水平。分析认为,楼市回暖大势基本确立。

近日,中指研究院初步统计显示,2015年上半年,50个代表城市住宅月均成交约2600万平米,同比增长25.5%, 量创2010年以来同期高水平。分析认为,楼市回暖大势基本确立。

一张漂亮的成绩单

在取消限购降准降息等政策红利持续刺激下,房地产行业终于交出了一份比较亮眼的成绩单。

继“红五月”之后,6月份楼市表现也给上半年的行业数据添色不少。

某房地产研究院发布早先公布的数据显示,今年6月,内地30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平米,环比增长4.3%,同比增长69.3%。这已经是连续4个月出现环比增长。同时,6月份新建住宅成交面积是近6年同期好水平。

某智库研究总监认为,6成城市成交量出现上升,反映了居民购房意愿较强;成交量上升的幅度开始减弱,说明市场开始趋于稳定。

从数据上看,整个上半年楼市整体向好。

据中指研究院的统计数据,今年一季度,代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平米,同比增长2.6%。

而二季度以来,央行进行新一轮降准降息政策,加之“3·30新政”效果逐渐显现,市场成交持续回升,5月代表城市住宅成交达到3191万平米,6月成交进一步走高,成交超过3400万平米,接近去年12月的历史单月高水平。

其中一线城市回升幅度大。据初步统计,上半年一线城市月均成交量75万平米,同比增幅超过45%, 量也为近年来高水平,其中6月成交超过100万平米,同比去年增长近1倍。

不过,在此背景下,楼市的压力依然存在。

CRIC监测的20家典型房企销售数据显示,相比去年,2015年房企对销售目标的要求并不高,目标增长率均不超过20%,20家典型房企的平均目标增长率仅9%,且上半年完成情况都不乐观。

房价向左还是向右

楼市回暖,已经是行业共识。但在居民一向关注的房价走势问题上,市场上出现了不同的声音。

6月底,万达集团董事长王健林表示,中国房地产已从供不应求到了供大于求阶段,房价再 的可能性已经不存在。

王健林还指出,目前房价回暖主要是一线和部分二线城市,离整体回暖还差得远,但北、上、广、深这些城市永远会上涨,因为这些城市不准再新建,只能在存量上想办法。

某地产研究院副院长也曾撰文发声。他认为,当前刚步入第四轮短周期的上行通道,一、二线城市住宅成交量从去年10月份开始反弹一线城市房价从今年 季度开始反弹。未来一年,房价上涨是大势所趋。

而一向以“大炮”著称的任志强持有不同观点。

7月1日,在中国房地产发展高峰论坛上,任志强认为,“货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱”是2015年房地产市场发展的有利因素;但由于目前中国楼市库存量高,房地产企业资金压力加大,大部分城市房价并不会在短期内反弹

经济学家谢国忠也认为,中国的核心问题是房子造得太多,人口没有增加,“房地产现在过剩的问题 严重”。

确实,从上半年典型房企的销售完成情况上,不难看出房企依然面临着去库存压力。

土地供应推高一线城市房价

从源头上说,除了财政政策的影响外,土地成交量的下滑也是房地产行业面临的困局。

中原地产统计数据显示,2015年上半年,百强城市合计出让11813宗土地,比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平米降至今年的6.15亿平米,降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元,同比2014年同期的10890亿元下调35.5%。

其中,一线城市上半年卖地收入合计只有1655.64亿元,较2014年同期的2605亿元下调了36%。这被看成是一线城市房价不可能下降的主要原因。

以北京为例,中原地产方面统计,从规划建筑面积来看,今年北京的成交量约在540万平米左右,但其中住宅部分 少,合计成交居住用地只有271万平米,是近三年同期少的一次。因此,成交楼面价出现了明显的上涨26%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,一个大都市建设用地的总量,一般是整个城市土地总量的1/3到1/2,一线城市的用地指标已经达到该数据的极限,所以只能从存量土地方面考虑。

陈晟还认为,越接近这个极限值的城市,土地的供应量就会越少,相对来说价格也愈加坚挺。

无疑一线城市土地存量的减少,提高了房企抢地的饥渴度。人流量和刚需的持续上升,也必然会推动房价不断上扬。

反观三、四线城市,则是另外一番景象。“在房地产开发过度后,三、四线城市库存压力不断加大。加上三、四线城市属于人口流出区域,刚需有限,因此,相比一线城市,三、四线城市房价回暖需要的时间必然会更加漫长。”一业内人士称。

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