[摘要] 业界人士普遍预计，今年国家层面将有新的房地产调控政策出台，但本轮调控政策的出台还是令业界人士有些意外：一是政策出台比预期的时间要早；二是政策的力度比预期的要大。
3月30日，央行、住建部、银监会联合出台个人住房贷款新政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买普通自住房，商业贷款低首付款比例调整为不低于40％。同时，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20％；拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，低首付款比例为30％。
3月30日，财政部、国家税务总局联合发布消息，经国务院批准，我国将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策：个人出售购买不足2年住房，全额征收营业税；个人出售购买2年以上（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购房价款后的差额征收营业税；个人出售购买2年以上（含2年）普通住房，免征营业税。
这些政策的出台将给房地产市场带来哪些影响？
购房门槛大幅降低
业界人士普遍预计，今年国家层面将有新的房地产调控政策出台，但本轮调控政策的出台还是令业界人士有些意外：一是政策出台比预期的时间要早；二是政策的力度比预期的要大。
本轮政策带给购房者的利好是显而易见的。一是购房门槛大大降低。此前，二套房低首付比例北京为60%，上海、广州甚至高达70%，新政由于首付比例的大幅降低，使一些手头存款不多的改善性需求者购房成为可能。二是可节省大笔资金。二手房交易的营业税本应由卖方负担，但由于购房者处于弱势地位，加之以前是卖方市场，这笔费用被直接转嫁到了购房者身上，而且已在市场上形成惯例。按照此前的政策，假设某人出售购买不足5年、总价为50万元的普通住房，得交10万元营业税，这就意味着新的购买者要负担这10万元的税费，若非紧急用房，是没有人愿意这么花冤枉钱的。而此次新政规定，“个人出售购买2年以上（含2年）普通住房，免征营业税”，该套房虽购买不足5年，但只要是满了2年，这10万元就完全可以省下了。
购房门槛的大幅降低，将刺激大量刚需及改善性需求者出手，从而使房地产市场逐步走向复苏。
投资客可能卷土重来？
政策放松前，二套房购房门槛高，多套房限购、限贷，就算购买了，由于高额营业税的影响，短期内也很不容易出手，基本把投资、投机购房者挤出了房地产市场。
上海驰张·知天行地产机构总裁、总策划刘翀云分析，此次新政可能使部分投资购房者重返房地产市场。此前，大多数城市限购、限贷已松绑；此次新政，二套房购买门槛降低，营业税免征条件放宽；再者，新政可能使房地产市场复苏，房地产业进入新的上行通道，投资购房有利可图。这些利好因素，有可能吸引部分投资购房者卷土重来。
也有业界人士持相反意见。山水檀溪营销总监赵传先认为，受此次新政刺激，一批数量可观的二手房将进入交易环节，这就意味着本来产品已过饱和的房地产市场增加负荷，会在一定程度上充抵新政对房地产市场的利好影响。因此，房地产市场会有所好转，但期望值不能太高，投资客入市的可能性不大。
报复性反弹的可能性不大
部分持币观望中或暂时无力购房的刚需群体，对此轮政策有些担心：2008年，房地产市场一片低迷，国家调控政策出台后，房地产市场于2009年开始一路飙升。那么，此轮政策会不会也将导致房地产市场报复性反弹呢？
业界人士指出，这种顾虑完全可以打消，因为2008年与现在的市场条件完全不同。2008年，房地产市场正处于“饥渴期”，特别是三、四线城市，房地产市场还处于初级发展阶段，市场上的楼盘很少，处于供不应求状态。因此，当国家政策宽松后，各种需求的置业者便一哄而上。而现在，三、四线城市市场库存量普遍大，部分二线城市也如此，处于供过于求状态。而且二手房转让营业税政策的放宽还会加大房地产市场供应总量。因此，宽松政策会促使房地产市场走向复苏，但导致报复性反弹的可能性很小。
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政策力度超预期利好整体楼市
短短四天之内，多项房地产政策落地。
“货币、财税、土地三箭齐发，且一箭猛过一箭，足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，这是房地产政策向市场化的回归，是新常态下的做法。
“二套房贷款政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，将对市场带来巨大影响。”中原地产首席分析师张大伟说，这有望刺激有效购买需求，而对二套房松绑意味着改善性需求将全面被鼓励。
链家地产市场研究部张旭说，本轮政策“组合拳”偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房来看，首付金额可下降60万元。
实际上，今年的政府工作报告中多次提及房地产领域，指出要“稳定住房消费”，把一些存量房转为公租房和安置房；与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。对此，业内人士普遍认为，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”。
民生证券研究院执行院长管清友认为，按照支持合理住房需求的政策思路，下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整。因为，已经出台的新政可以短期缓解楼市压力，但从中长期来看，未来房产在居民资产配置中比例下降的大趋势恐难扭转。
伟业我爱我家副总裁胡景晖说，楼市新政会刺激改善性购房需求提前释放，楼市交易会有所回暖，但房价不会大涨，而是继续分化。
“房地产政策逐步向‘正常化’回归，超出我们的预期，利好整体市场。”中金公司王汉锋分析说，后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。
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