[摘要] 3月后一个周末（27日），国土资源部、住房和城乡建部发布促进房地产市场平稳健康发展的通知，A股反应平平；3月后一个周一（30日），地产股全面飘红，纷纷涨停。
乍暖还寒时候，难将息。
3月后一个周末（27日），国土资源部、住房和城乡建部发布促进房地产市场平稳健康发展的通知，A股反应平平；3月后一个周一（30日），地产股全面飘红，纷纷涨停。当日，人民银行、住建部、银监会发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，财政部和国税总局发布关于住房营业税免税的通知，是谓房地产“平稳健康发展”三连发。
飘风不过午，骤雨不终朝。3月后一个交易日（31日），地产板块绿盘收场。“楼市组合拳”虽然凌厉，但拳法老到，意味深长。若以短线揣摩，不能理解政策的长远所谋。全面认识地产政策“新动向”，要从三个方面着眼。
去干预化：
不走回头路
就像对人一样，“松绑”有助于奔跑，但“松绑”不是“助跑”。羊年春天稳定房地产市场的政策调整，可以应对经济下行压力，更好实现稳增长、惠民生、促改革、调结构。但土地、信贷、税收行动，是给楼市“松绑”，属于去行政化进程，而非相反。这是2015年与2009年的大不同。
行政主导过严、从严的房地产政策已持续多年，加快回归正常化、长效化、市场化，自十八届三中全会以来已经开始。本轮政策调整是市场化回归，符合市场化改革方向，是房地产市场去干预化的继续和深化，与2014年以来限购、限贷放松或取消一致，都是“发挥市场在资源配置中的决定性作用”精神的进一步落实。
去干预化或去行政化，就是允许房地产市场自行调整，这是宏观经济新常态的组成部分，也是一种真正的自信。2014年下半年以来，对于限购限贷退出，一些人认为“未能引起市场戏剧性反弹，仅在有限程度上促进了区域市场平稳”。其实“戏剧性反应”是频繁行政干预的主要特征。让市场的决定性作用发挥出来，就要给市场规律性以空间，避免“戏剧性反弹”。
病去如抽丝。长期以来，频繁的行政干预使房地产市场信号扭曲，市场规律“自愈”需要时间。对市场机制，不能叶公好龙；对经济周期，切忌揠苗助长。要避免在市场化长效运行机制“完全到位”之前，政策措施“全面退位”，形成“双重缺位”。扶上马、送一程是可以的，但不能越俎代庖。
去库存化：
老老实实做生意
稳楼市市场化组合政策甫一出台，就传出深圳等地开发商或销售商“坐地起价”消息；二手房市场，营销人员又开始喊“明天就涨价”——仍是渴望“政策戏剧性”。
去干预化，长远目标是房地产市场化，短期指标是去库存化。房地产去库存化是当务之急。打去年以来，从限购取消到限贷放松，从企业到消费者，观望情绪浓厚。以价换量是共识，但有待心甘情愿的行动。
从看，主要城市销售提升不足，累计库存持续上升。“库存压顶”，消费者信心差距只是心理层面的表象，实质是供需矛盾。数据显示，当前楼市供求比达到1.3：1，2009年约为1.1：1。要靠刚需及改善型需求支撑，这是国情的基本面，也是中央政策的出发点。去库存化，就要老老实实做生意。“一夜暴富”的心态与市场、政策初衷南辕北辙。
一些业内人士分析认为，二手楼市成交量或升至三成，并引发2009年那种大面积反弹。想诱导“追涨杀跌”的非理性消费来去库存，本身就不理性，恐怕只会事与愿违，错过政策春天的良辰美景。楼市不可能第二次踏进同一条河流。
去杠杆化：
抑高而举下
3月27日，住房套型、土地用途的“土地闸门”调整；3月30日，“信贷闸门”调整。改革开放以来，从上世纪九十年代的开发区热，到新世纪几次房地产热，根子是“土地闸门”大开、“信贷闸门”推波助澜。
从西欧、北美到东南亚、中东，几乎所有金融危机，“都是土地惹的祸”。所以，看待此次政策调整的前景，重要的就是“土地闸门”是否大面积松动。然而，所谓土地用途、套型调整，只是以存量土地做文章。去杠杆化一直在进行中。
有人说，限购、限贷是去杠杠化；“双限”取消，不是加杠杆吗？不是。对地方特别是三、四线城市来说尤其不是。有人说中央要加杠杆，地方要去杠杆，有道理。去杠杆就是挤泡沫，泡沫就是用债务杠杆获得。次贷危机，核心是肆无忌惮地杠杆化。当年温州、山西炒房团利用银行或民间借贷，也是杠杆化。
国土资源部、住房和城乡建设部的联合通知，主要强调的不是土地用途、套型改变，而是“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”“住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”。
本轮房贷紧缩以来，一、二线城市经受住了考验，尤其是一线城市挺住了。但不少三、四线城市，温州、鄂尔多斯、邯郸甚至一些县城，问题都是拼命卖地造成过剩，与钢铁、水泥、电解铝并无不同，本质上是土地管理失序，消费人口与住房供应脱节的“空城计”。
所以，从国家土地督察、审计到新预算法实施、彻底清理地方债等，指向的去杠杆化要坚持。“天之道，其犹张弓与：高者抑之，下者举之。”不再以红头文件、紧急通知对600多座城市一刀切，是本轮房地产政策调整的大匠手笔，值得期待。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
