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四问楼市新政

新华社   2015-04-01 09:51

[摘要] 3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。市场人士将这次“金融+财税”

 3月30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付低降至二成。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。市场人士将这次“金融+财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。政策执行后,能提振住房消费吗?二套房购买成本能降多少?楼市能否迎来量价齐升行情?“金融+财税”,能提振“住房消费”吗?

这次中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,将低首付款比例调整为不低于40%。使用公积金贷款购买首套普通自住房,低首付款比例为20%;拥有1套住房并已结清房贷的,再次申请公积金贷款购买普通自住房,低首付款比例为30%。市场人士分析称,此次政策的大亮点在于居民购买。

二套房的首付比例下限降至四成。此前,二套房购买者需要提供至少六成首付,一线城市的购房者更需要提供不低于七成的首付款。“二套房首付比例过高在一定程度上会抑制住房交易,毕竟很多改善型购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。这次的政策力度很大,在降低首付比例后,改善型购房需求将被释放、快速入市,尤其对一二线城市而言,中大户型房源市场成交情况将继续向好;从来看,房企可以借此良机积极去库存。”上海房地产研究员称。

几乎同时,财政部也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5年变成2年。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎分析称,新政策不但减免了满2年不足5年的普通住宅交易税费,还将释放一批存量房源。据对中原地产上海门店的调查,满2年不足5年普通住宅挂牌比重不超过市场总量的20%。“据测算,新政策执行后,上海全市二手住宅挂牌量增长幅度在7%左右。”

改善型需求获支撑,购房成本会降吗?

“我看到政策后,立即给熟识的中介打电话,但都占线,后来不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况,那里已有不少客户在咨询了。”广州市民陈晓芸近一直在看房,她打算在女儿的学校附近再购买一套住房,以方便照顾孩子起居。

面对新政策,一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么,怎样买房更合算?先看一笔购房账。

以100万元总价的住房为例,贷款利率按5.90%进行计算,如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算,那么首付款是60万元,需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算,20年期、等额本息贷款条件下,还款总额为68万元,月供2843元。

首付比例降至四成后,首付款是40万元,要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算,那么还款总额为102万元,月供4264元。

如此对比,降低首付比例对于一些改善性购房者而言,并不意味贷款成本降低了,实际上还是增加了。即,六成首付下,买房总金额为60万+68万共128万元;四成首付下,买房总金额为40万+102万共142万元。这样对比,要增加14万元。

不过业内人士也表示:“账不能简单这样算,如果把多缴纳的首付款拿来投资,只要年化利率不低于2.8%,20年的利息总额将超过多缴的部分,所以,购房者的成本还是降低了。”

新政策还规定,二套房贷款利率取消“1.1倍”限制,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。这意味着,二套房的贷款利息支出也将有所降低。

此外,营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算,以上海为例,一套普通住宅交易可减少税费在13万元到25万元之间。

门槛降低,会否引起二手住房抛售

回顾过去十年,中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年,再度对政策作出调整,反映出中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

华夏银行发展研究部研究员杨驰认为,此次房地产调控明显的特点是双管齐下,央行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求,以稳定市场预期,拉动内需。住建部则从供给端入手,前期已出台优化住房以及供应结构的政策,以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。

来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示,2014年全年广州二套房置业的客户终成交比例为11%。分析认为,主要是此前二套房首付需要七成,较高的门槛挡住了很多客户。另外,去年广州业主持有二套房满2年但不足5年,有换房意向的比例是11.7%,新政推出后,估计这部分需求会增加至35%。“现在首付比例降低至四成后,我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点,到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月将升至6000宗,而目前每月不足4300宗。”满堂红市场研究部高级经理周峰说。

记者发现,现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面,从二手房的供应角度看,部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下,会加大对二手住房的抛售,这个时候会带来二手房供应量的增进,进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面,目前此类政策下也会积极释放各类需求,这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。“市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。”中原地产研究院有关人士说。

房价会否重演2009年的“疯狂”?

业内人士认为,四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月,中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施,规定个人住房转让营业税“五改二”,首套房和二套房低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加,房地产市场迅速转向,当年销售面积突破9亿平方米,同比增幅超过50%;销售额高达4.4万亿元,同比增长83%。

此次新政出台,会否导致房价重演2009年的疯狂上涨?专家普遍认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏,但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变,“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

2009年,楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求早撬动了一线城市楼市的坚冰,形成市场复苏的“推动力”。此后,更多的改善性需求、投资性需求开始进场。上海中原地产研究总监宋会雍说,对比2009年楼市政策出台的节点,此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上,当前楼市供求比达到1.3:1,而2009年供求比才1.1:1,当前供大于求的情况明显严重;其次,当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑,而2009年由于没有限购政策,政策转向可以更充分地吸纳投资客入市;但现在市场上投资客相对减少,因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

安信证券首席经济学家高善文认为:“2009年,在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下,中国的房地产价格创出历史新高。”而在当前,中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下,市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”“过去二十年炒股赔得多、赚得少,而买房子是肯定赚的,由于缺乏投资渠道,因此楼市的投资性需求比较高。”上海房地产研究员说,过去三年,理财产品的崛起,让中国居民的金融资产发生了转移。

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