[摘要] 在国庆节前一天,银监会和央行出人意料地出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中关于首套房贷利率的政策为：贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。很多客户据此期待着银行利率打七折，这种情况可能吗？
在国庆节前一天,银监会和央行出人意料地出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中关于首套房贷利率的政策为：贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。很多客户据此期待着银行利率打七折，这种情况可能吗？
七折利率是镜花水月
七折利率政策究竟能不能落地，我们可以从以下几个方面分析：
首先，从利息差来看，利息差目前仍是中国各商业银行的主要盈利点。
目前，各商业银行5年及以上期限房贷基准利率为6.55%，上浮10%为7.205%，5年定期存款利率为4.75%。基准利率打七折为4.585%，这就意味着贷款利率比存款利率还低,如果加上银行的人工成本、办公折旧、运营费用，银行可亏大了。银行是企业，不会赔本赚吆喝。
其次，从银行现在的资金供求状况来看，七折利率也不可能。目前，银行资金仍处于紧张状态，更高利率的资金需求大量存在，银行不会选择房贷作为其主要投放方向。
再者，从政策本身来看，也并不是说一定要执行七折利率。
首套房贷七折利率的政策原文是这样描述的:“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”可见，利率决定的自主权其实在银行。政策只是规定了下限，对于上限则没有规定，银行也可以执行现有的利率政策不予调整，也可进行一定幅度的调整。
另外，从各大银行已出台的信贷政策来看，七折利率政策并未落地。
招行广州分行近日表示，广州限购地区确定了执行房贷新政，首套含已结清的首付三成，利率9.5折；二套首付七成，利率上浮10%。具体根据客户信用情况，偿债能力等确定。
此次，广州招行公布的房贷新政细则，除了首套房认定标准从之前的认贷又认房转为央行要求的认贷不认房，同时还下调了首套房的利率。在此之前，招行广州分行的房贷政策为“首套首付三成，执行基准利率”。而二套房与此前没有变化。招行表示，在资料齐全的情况下，审批最快一天即可结束。
13日晚间，浦发银行刚出炉的房贷新政细则显示，浦发银行对于贷款购买首套自住房的家庭，以及拥有1套住房且无住房贷款记录或已结清相应购房贷款的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体由各分行根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等风险因素自主确定。“自主确定”四字则决定了七折利率的“不确定”。
综上所述，七折利率根本没戏。
首套利率9折左右将成主流
一线城市某银行相关人士接受媒体记者采访时表示：“目前细则分行还在研究，但总体的方向是，不会低于8.5折，因为8.5折是银行盈利的成本，如果低于这个折扣，很大可能只是一些非常优质的客户。”
目前，市面上以基准到上浮5%的区间为主，未来随着政策的进一步实施，各家银行的首套房贷利率可能处于9—9.5折之间。
虽然房贷政策明显放松，但货币政策短期内不会有大的变化，所以在房贷政策放宽后，银行面对大增的房贷需求可能会陷入无米下锅的窘境，七折利率没有出现的可能性，九折以上利率可能作为银行执行的常态，未来排队等待放款的景象很可能重现。
有可能出台更大力度政策
我对《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》认真研究后发现，其的好处是可以一定程度上释放改善性住房需求。该《通知》还有一个亮点是，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。这是一个长期利好。
很多人认为，本《通知》的精神出人意料，一是时间快，二是力度大。但我分析，这可能仅仅是个开始，还会有更多出人意料的政策紧随其后出台。这些政策可能力度更大，如对于二手房交易的税收优惠，本《通知》后期的具体落实措施等。目前的政策其实是一些原则性的东西，没有强制性的规定。如对于首套房贷利率说是不低于七折，但授予银行更多的自由裁量权。在目前流动紧张且销售形势并不乐观的情况下，银行不一定把钱贷给你。如果市场反映情况好，销量井喷，银行嫌贫爱富，马上会转向；如果市场形势不好，银行依然会握紧钱袋子。因此，市场并不会马上转好，因为银行并没有放松银根，后续还得有具体、明确的金融措施出台，才会真正地带动市场启动。现在，最需要的政策是围绕改善性需求做足文章，把这部分的需求释放出来。这部分需求不是泡沫，是正常、合理的需求。释放这部分需求，需要在金融和税收两方面出台力度更大的刺激政策。而房地产业的重要性和产业关联性，将会促使政府出台力度更大的政策推动房地产业的健康发展。这个政策可能会在春节之前出台，甚至明年元旦之前出台的可能性也是有的。
10月15日新闻点击3：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
