[摘要] 在刚刚过去的重阳节期间，一份实时的统计数据令人担忧：截至2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿。人口老龄化已经成为中国面临的最严峻挑战之一。
在刚刚过去的重阳节期间，一份实时的统计数据令人担忧：截至2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿。人口老龄化已经成为中国面临的最严峻挑战之一。
国务院近日印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》让人们看到了一些希望。《意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，住房反向抵押养老是以房养老的措施之一，如果相关政策制定得当，则能够成为人们规划养老生活的合理选择之一，反之则未必能得到大众的认同。那么“以房养老”在国外的情况如何？据了解，澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一，但从实施效果来看，市场并不热烈。
澳大利亚：最后的选择
说起“反向抵押贷款”，也就是俗称的“以房养老”，70岁的澳大利亚老人卡萝尔·安·赫西摇了摇头说：“不是迫不得已，我不会考虑申请这种贷款。”
在赫西看来，只有家里急需用钱，比如孩子们需要一大笔钱，或是自己做生意需要一笔启动资金，老人们才会想到这种贷款。
澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是一个人自立、成功的主要标志，年老之后也尽量不依赖子女或亲戚。在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后给养老院交押金，入住养老院。
许多澳大利亚人的住房有3至4间卧室，当孩子们长大成人后，老两口不需要住这么大的房子，特别是其中一人先行离世，剩下的老人会选择将房子抵押出去，获取的贷款可以用来租或买一个小一些的房子居住并提供一些收入。
新南威尔士州消费者信贷法律中心首席律师凯瑟琳·莱恩说，反向抵押贷款比较适合没有孩子的老人。在申请贷款之前，老人一定要确保有足够的钱将来入住养老院时使用；要考虑获得贷款后可能失去政府提供的某些福利。
在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款利率较高，而且是复式利率，可能导致贷款者债务膨胀，以致需要进老人院时凑不足入住押金。
此外，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，将房产保持在一定状态。而老人本身很可能已没有能力干修房子的活儿，请工人来做的费用又相当高。如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准。
美国：市场空间小
美国政府自1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目。经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。
“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人；如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额；子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。这种做法的好处是让老人能够“以房养老”，同时避免“无家可归”，只要老人健在并且这处房产是老人住所，银行就不能收走房产。
美国保险业巨头信安金融集团总裁施柏文告诉新华社记者，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源；二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源；三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。
与澳大利亚不同的是，“反向抵押贷款”由政府提供担保。今年9月27日，美国联邦住房管理局局长卡罗尔·加兰特致信国会说，该机构需财政部提供17亿美元援助。这是该机构79年历史上首次申请援助资金，而“以房养老”项目是最主要的损失来源。
2007年至2009年次贷危机期间，美国房价大幅下跌，许多“以房养老”的房产价值不足以偿还老人获得的养老贷款本息。作为项目担保人，美国联邦住房管理局需动用保险基金弥补银行损失，这让该机构损失50亿美元。
新加坡：套现不明显
上世纪90年代，反向按揭率先在狮城试水，2006年扩大到覆盖八成居民人口的政府组屋市场，但反应冷淡。政府继而推出以房套现的屋契回购计划、乐龄安居花红计划，允许符合条件的房主出租部分组屋获得资金来源，但同样应者寥寥。
屋契回购计划规定，达到公积金存款提取年龄的老年人（现为63岁），只要家庭月收入不超过3000新元，且名下没有其他房产，即可将居住组屋的剩余屋契卖给国家发展部下属法定机构建屋发展局，获2万新元津贴，并以30年租约继续居住。部分屋契套现金额用于填补屋主公积金户头，屋主加入公积金终身入息计划，晚年可以每月领取一笔固定现金。
郭祖恒今年67岁，妻子8年前去世，膝下无子，与耄耋之年的母亲、弟弟一起生活在一套1985年购置的三房式组屋。他参与了屋契回购计划，以30万新元将剩余70年屋契卖给建屋发展局，其中17万用于支付未来30年房租，剩余13万大多归入公积金账户，每月领取700新元，基本满足一家开支。“很多人跟我说，如果在公开市场卖这套房，可以拿到更多钱，但是我觉得太麻烦。我觉得这个计划很好，可以继续住在自己的房子里，留在熟悉的社区，”郭祖恒说。不过他承认，如果有孩子，他一定不会卖房子养老，会把房子留给孩子。
屋契回购计划自2009年推出至今，只有474名申请者。遇冷原因是套现作用不明显，需优先填补公积金账户；很多老人担心，30年期满后若还健在，是否会无家可归；一些老人原本属于低收入人群，可从非盈利机构获得免费或超低价的养老产品或服务，参与计划后能否继续享有这些服务不得而知。除屋契回购计划以外，政府还推出乐龄安居花红计划，鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到小型组屋或公寓，以领取乐龄安居花红，可达2万新元。但这一计划也因需用一定数额填补老人的公积金户头而遇冷。
专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。
专家观点：中国“以房养老”存隐忧
事实上，养老不仅是个重大社会问题，而且蕴含着巨大经济潜力。膨胀的养老需求和巨大的服务缺口意味着广阔的市场空间。养老保险试点的推行是否正当时？由试点开始，保险公司后续是否可以在“老年险”市场中探索出新的业绩增长点？这些问题我们都将拭目以待。
关于试点的推行，保险业分析师对记者表示，这种反向按揭很难做出规模。一是现有《物权法》下七十年房产使用权到期后以何种方式续期目前还没有定论，以中国目前的高速发展水平，很难预估二十年后的发展情况。二是该产品的定价前提需要假设至少二十年后房价的走势。养老者普遍存在房价上涨预期，而金融机构会考虑长期风险只愿意贷房价的五六成，最后供给双方很难达成一致。
南开大学卫生经济与医疗保障研究中心主任朱铭来认为，发达国家的反向抵押的好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价，长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，风险是可以经营的。就像寿险产品，将风险汇集然后分摊掉。值得注意的是，国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品的量化，房屋价值的估算，长寿风险的计算等。
目前，中国社保的工资替代率有不同的统计，测算值在40%到60%左右。朱铭来认为，剩下的养老金需要商业保险来补充。在养老金三大支柱中，除社会养老保险外，个人养老保险的发展空间要大于企业养老保险。保险业分析师认为，“反向抵押养老保险”较为适合子女有独立住房的老人、多套房老人，或者丁克家庭，房产是一二线城市并且估值不错的房产。“老年人住房反向抵押养老保险”的目标人群，朱铭来认为，如果商业保险来开展这个险种的试点，也许会针对中高端，试点的享受人群会是相对有限的阶层。目前来看，养老体系的大目标还是以居家养老为核心，中低收入阶层更多的是靠政府提供一些公共设施，完善相关公共养老的一些专业化服务机构。
朱铭来认为，保险就是在经营生命的不确定的风险，通过一定的方式将不确定性因素通过风险分散的机制化解掉。
（综合新华社、中新社消息）
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