[摘要] “地王”似乎不再是一个被地方政府忌讳的名词，在上半年全国土地出让金总额再次创下同期新高之后，7月、8月间的市场表现则更加火爆，令人惊叹的楼面地价纪录不断出现，土地市场重现消失已久的火爆局面。不过于此同时，有关“鬼城”的议论仍不断出现，部分三、四线城市似乎已陷入长期楼市危机之中。
“地王”似乎不再是一个被地方政府忌讳的名词，在上半年土地出让金总额再次创下同期新高之后，7月、8月间的市场表现则更加火爆，令人惊叹的楼面地价纪录不断出现，土地市场重现消失已久的火爆局面。
不过于此同时，有关“鬼城”的议论仍不断出现，部分三、四线城市似乎已陷入长期楼市危机之中。
有业内专家认为，这种两极分化的局面与房企的扎堆选择，缺乏长期战略有直接关系。“重返一、二线”的声音在2013年逐渐增多，许多过去选择二、三线城市发展的房企今年都将投资策略聚焦于一线及核心二线城市，因此造成了这些城市土地市场竞争过于激烈，价格高企。“在这么高的价格之下，重返一、二线未必是正确选择。”有业内专家如是称。楼市过去的历史似乎也在提醒这一点，过去几年土地市场经历火爆高峰之后，总会出现一个楼市的危机期，一些企业因此处于风雨飘摇之中。例如2005年的顺驰，2009年的富力，以及2012年的绿城。
而从更多的例子来看，一、二线城市与三、四线城市发展前景，似乎更像是一个伪命题。依然坚持三、四线城市开发策略的碧桂园地产，便在2013年上半年表现不俗。
谁抓住了一、二线城市机遇？
“重返一、二线”这个口号或许源自房地产行业在2012年获取的经验。在此之前，部分房企刚掀起一股开发三、四线的浪潮。
由于2010年起，一线城市及主要二线城市几乎全部被纳入限购名单之中（重庆除外），导致楼市成交下滑，不少企业出于规避限购的考虑，开始深入三、四线城市进行开发，而三、四线城市个体空间小，后续发展空间有限的问题很快就暴露出来。而一、二线城市在经历了一段时期的市场低迷，尤其是2012年初的谷之后，则迅速复苏，结果在2012年中的楼市反弹中，一线城市及核心二线城市表现最为抢眼。“重返一、二线”的认识实际上在那时便已形成。
“如果说2012年‘重返一、二线’还属于远见卓识的话，现在则完全属于扎堆随大流。”有业内人士称，在他看来，机会往往属于长期战略的坚持者。
融创中国一直坚持深耕一、二线城市，2012年以356亿元的销售金额（包含合作销售金额）杀进中国房企前15名。龙湖也是其中一家通过长期战略坚持而抓住机会的企业。
在2010年限购刚开始，龙湖刚刚完成港股上市，正处在加速布局的前夜，但杀向三、四线城市的浪潮并未对其决策带来冲击。一线城市及核心二线城市尽管萎靡，但还是被龙湖设定为长期布局的方向。“扩纵深、近城区、控规模”投资策略在那时便已有轮廓。
终于在市场复苏的前夜，龙湖出手了。年报资料显示，在2012年度，龙湖全年拿地总计17块，总建筑面积891万平米，这一数字比2011年增长409万平米。但具体的地块交易信息显示，这些地块的平均溢价水平仅为8.72%，绝大多数地块的成交价格均低于所在城市同质地块的平均水平，且在区位上更靠近城市中心，均属优质地块。
这些地块在今年迅速成为龙湖地产业绩的主要贡献者。新近发布的龙湖半年报显示，2012年8月获取的杭州奥体春江彼岸于今年5月开盘，开盘当日即成交人民币18亿元；去年9月获取的成都晋阳金楠天街今年1月开盘，至今销售贡献超过15亿元；去年9月获取的北京孙河的双珑原著于今年6月获得预售价格审批，首期去化率达100%。而2012年新进入的厦门，甚至2013年1月刚进入的长沙，也已成功落地，并开始贡献可观的销售业绩。
相反，2012年在一、二线城市“疯狂”拿地的龙湖今年却表现谨慎得多，只是以较低代价增加一些土地储备，报告显示在2013年上半年，龙湖新增收购土地储备10幅，总建筑面积为352万平米，平均收购成本为3065元/平米。绝大部分新地块位于一线城市（杭州、上海）的近城区域，或主力二线城市的核心位置，其中新进入的昆明、长沙及苏州为战略性拿地，且地价都低于市场正常水平。
对比最鲜明的例子莫过于龙湖在孙河的双珑原著项目。在2012年9月龙湖获取孙河地块时拿地成本仅为2.01万元/平米，但在4个月之后，孙河土地出让的楼面地价便涨到了2.6万—2.95万元/平米。而到了2013年7月底中粮地产拿下孙河地块时，楼面地价已经超过了5万元/平米。龙湖顺利抄底。
三、四线真不行？
碧桂园的案例则是截然不同的另一个方向。在业绩增长几乎停滞了快两年之后，碧桂园迎来了爆发。2013年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平米，同比增长分别约94%及78%。按照年初制订的620亿元销售目标计算，上半年已经完成54%。
更为难得的是，碧桂园的爆发式增长多来自于三、四线城市的业绩支持。不仅如此，在2012年中期业绩说明会上，碧桂园总裁莫斌还表示，“关注一、二线城市近郊，以三、四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”在莫斌看来，只要有市场，辅以碧桂园快速周转模式，就算是五、六线城市，碧桂园也敢深入。
三、四线城市虽然单个看来市场发展空间有限，且为数众多，真要沉下心进行研究，还能寻觅到不少开发机会，届时三、四线城市低廉的开发成本，便与此时一、二线城市高昂的拿地成本形成了鲜明的对比。
“不管一、二线还是三、四线，贵在坚持。”一位媒体从业者在了解完龙湖和碧桂园的案例之后这样认为。2010年的“杀向三、四线”以及现在兴起的“重返一、二线”，都只是一时浪潮，房企如无长期战略规划，一味跟风，无疑很难有长足发展。
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